不動産賃貸業の有効な節税対策って？[法人税節税･保険]
不動産賃貸業を営む者（個人）です。
事業規模は貸店舗、アパート等で年間収入6000万円、所得はその3分の2くらいになり、税金は賃貸料の３ヶ月分くらい納めています。数年前に税務署の調査で、管理を業者に任せていたところ専従者給料を否認、交際費、車輌費等も否認されました。支払利息も少なくなってきましたし、償却も年々少なくなってきました。このままでは税金ばかりが増えていきます。何か
節税の方法はありませんでしょうか。また、管理会社、事業会社の設立について顧問税理士に尋ねると、いくつかやり方があるが、譲渡所得税がかかったり、管理費はそう高くは取れないよ等、メリットはあってないようなものだといわれましたが本当でしょうか。そのあたりも詳しい方いらっしゃいましたら教えて下さい。
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「管理会社、事業会社の設立について」も、「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」などというえげつない改正があり、なかなか個人で節税策をとるのは難しくなっているのが実情です。また、管理会社へ支払う管理手数料も、せいぜい８〜１５％しか税務署は認めないと言われているようです。「専従者給料を否認」と仰るのがどのような状況であったのか不明ですが、収入を減らせない以上、当たり前の話ですが、経費を増やすか、所得控除が増えるか、或いは所得の分散を図るかしかないことになりますよね。
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状況が分かりませんので、あくまでも私が見聞きした例の一つとして、参考にならないかもわかりませんが。私の知り合いは、普段から見てもらっている税理士の勧めで建物のみを会社に売却し、収入は会社に集中させ、家族従業員への所得の分散という手段をとっています。大掛かりな修繕をひかえ借入をおこす問題等もあったので、必ずしも節税のみを目的にするものではなく、もともと営業している法人であるという点は、お尋ねの場合と違いますけれど。
これによって今までの所有者の不動産所得をなくし、代表者の扶養親族とすることによって所得控除を増やし、なおかつ固定資産税の負担を若干上回る地代収入に抑えることによって、税負担の増加はほとんどない見込に持っていきました。土地の譲渡となると会社で用意すべき金額も莫大になりますし、譲渡所得も発生しますので、建物のみの譲渡であれば、知人の場合は譲渡所得も発生せず、なおかつ数百万の収入になりました。（ただし譲渡損の損益通産も出来ませんが。）
借地権の認定課税がされないように十分の注意が必要ですし、相続時の評価額との関係によっても税負担の多少、地代の設定が変わってきますので、税理士さんがどう判断するかですね。「節税」で色々調べていただくか、おそらく「土地の無償返還の届出」で調べていただくと、考え方としてですが、色々な事例が見つかるのではないかと思います。（たぶん・・・）
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住宅名義での節税について
今度、両親と同居の家を新築するんですが、節税には、建物の名義を、どうした方が、有利ですか？条件１、土地は、両親が、購入。土地の名義は、父。２、建物は、両親の自己資金で、建てる。３、父は今年の春、退職。母は、専業主婦。４、両親は、ヨメの両親です。夫は、同居する形。５、両親は、建物は、節税に有利なら、父と母の連名の登記でも、いいと言っている。だいだい、この様な内容ですが、贈与は、高いと聞いているので、父が亡くなったら、ヨメ夫婦が相続した方が、いいのですか、（母が生きていても）又その時は、夫一人の名義で、相続した方が、いいのですか。すみませんが、教えてください。
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節税するには贈与税がかからないようにすれば良いだけです。なにも難しいことではなく、「出資した人の割合」で登記してください。贈与にならないように。それだけです。相続税のことを考えているようですが、子供一人、ご両親の構成であれば、基礎控除５０００万＋１０００万×相続人数２名＝７０００万まで非課税です。そもそも相続税はお金持ちしか相手にしてませんから、庶民は考える必要はないです。更に言うと名義云々で相続税が節税になるような都合の良い話はありません。多少ならありますけど、本当に節税になるかどうかなどは税理士に相談下さい。相続税を心配するような人であれば億万長者なのですから。
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物件が高くて相続する場合に相続税がかかるなら、父母の共同名義にするのがいいのかな。父名義の預金でも母との共同資産とも考えられるでしょうから。まあ、一般に父が死に、母が残る場合が多いでしょうし。その後の相続は、嫁とは言っても、娘だけでは？養子縁組してないと夫は他人ですから、夫は相続できませんよね。生前贈与で、一部を娘名義にすることも考えられますね。まあ、それぞれの資産状況、物件の価値、相続者の状況により、いろいろ考えられるんじゃないでしょうか。
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法人と会社の違いとは?
法人とは何ですか？法人と会社の違いってなんでしょうか？不動産屋さんって法人なのでしょうか？よろしくおねがい致します。
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法人とは、法律により人格を認められ、権利・義務の主体たる資格を与えられた団体です。法人には、私的利益を目的とする「営利法人」と公的利益を目的とする「公益法人」があります。一般的に、会社とは利益を目的として設立された営利法人を指し、株式会社・有限会社・合名会社・合資会社の4つが有ります。不動産屋に限らず、商号の前か後に株式会社・有限会社・合名会社・合資会社と付いていれば「法人」です。個人事業の場合は、その名称に株式会社・有限会社・合名会社・合資会社を使えません。
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社団法人の作り方!
私の関与している、ある障害者団体が、今後の活動のために法人格をとらなければならなくなりました。障害者団体なので、一般には社会福祉法人が適当かと思うのですが、社団法人も検討してみたく思っています。社会福祉法人について色々資料もあるのですが、社団法人については全然わかりません。社団は何の法律で規定されているのでしょうか?それと監督官庁はどこになるのでしょうか?とにかく手探り状態ですので、関係する法律名などを教えて下されば、少し自分で調べてみたいのです。よろしくお願いします。
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人の種類です。人には自然人と法人の２種類があります。自然人が出生をもって（一部の権利は胎児から）人となるのに対し、法人は根拠となる法律の手続きによって人になります。法人にも種類があり、会社というのは社団法人の一種で、さらに合名、合有、株式、有限などの種類があります。不動産屋が会社として登記していれば、いずれかの会社という法人ですし、会社として登記してなければ自然人からなる従業員の任意団体に過ぎません。法人には、他に財団法人、公益法人、非営利組織などがあり、面白いところでは破産した人の財産が、破産財団という法人となります。つまり破産した人から独立して、人になっちゃうんです。
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社団とは、団体としての組織を備え、多数決の原則が行われ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において、代表の方法、総会の運営、財産の管理などが確定していることが要求されます。営利を目的とする社団は、商法の規定により、会社になることができます（民35条）。営利を目的としない社団は、主務官庁の許可を得て法人とすることができます（民34条）。社会福祉法人も社団の一種です。ですから、関連する法律は、「民法」ならびに「社会福祉事業法」です。
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私の働いている施設でも、障害を持った方とふれあう機会が僅かながらあるのですが、その度に自分の理解のなさと社会的な整備の遅れなどを痛感してしまいます。で、お世話になったことのある県の聴覚障害者連盟のＨＰから（財）全日本ろうあ連盟のＨＰを覗いたところ、加盟団体の中には社団法人の形態をとっているところが多いみたいですね。社会福祉法人もちらほら・・・。でも冠のない「連盟」や「協会」も結構ありました。県レベルで１つとのことでこれかな？と思ったのですが、性格が違うかも知れませんが、やはり「先輩」が一番頼りになりますよ。それと、性格上行政との関わりが必ずあると思います。自治体にある社会福祉関連部所（あるいは近隣自治体のそれ）へ相談された方がいいかと思います。それでは、困難も多いかと思いますが頑張ってください。
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医療法人と財団法人の違いは？
私の勤めている病院は財団法人なんです。病院は大抵医療法人ですよね？そもそも、法人の意味自体よく知らない私ですが、この２つの違い、わかり易く教えてください。
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「財団」というのは、特定目的のために用意された財産そのものを指します。それを、民法に定めるやり方で法人化（法律上、人と同じとして扱う）したのが「財団法人」であり、医療法に基づくやり方で法人化したのが「医療法人財団」となります。要するに適用される法律が違うだけですが、医療法人財団の別称が財団法人、というのは、法律的には不正確な表現かも知れませんね。
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財団法人は、営利を目的としないもの（民法３３条）と決まっています。一方、医療法人は剰余金の配当を禁止されているものの（医療法５４条）、営利を目的とすること自体が法律上一律に禁止されているわけではありません。挙げた収益は特定の事業に投入することが認められています。そういう意味で、民法上の財団法人より経営の自由度が多少は高いと言えるでしょう。病院を設立する際、個人事業でなく法人化しようとすれば、この医療法人か、財団法人または社団法人のいずれかで行うことになります。ちなみに社団法人とは、社団（ある特定の目的のために集まった人間集団のこと）が作る非営利の法人のことで、病院ではそれほど数は多くないかも知れませんが、存在はしています。
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要するに、何の法律に基づいて団体が法律上の権利能力としての法人格を取得したかの違いです。医療法人が多いのも確かですが、宗教法人や社会福祉法人、株式会社の病院もあります。宗教法人の病院（例）・宗教法人聖フランシスコ病院・宗教法人在日本南プレスビテリアンミッション淀川キリスト教病院・宗教法人救世軍救世軍清瀬病院・宗教法人セブンスデー・アドベンチスト教団東京衛生病院とかいろいろあります。社会福祉法人の病院もネット上で検索すれば結構出てきます。また大企業の病院部門は株式会社のままの経営です。例えば、・株式会社日立製作所多賀総合病院・三菱重工業株式会社長崎造船所病院さんとかです。
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